Тэртээ 1940-өөд оноос төрийн байгууллагын ажилчид, цэргийн алба хаагчид, ЗХУ-ын мэргэжилтнүүдэд зориулсан улсын төлөвлөгөөт барилгын ажлыг эхлүүлж, Улаанбаатар хотод орон сууцны барилгын шав анхлан тавигдсан түүхтэй.
Түүнээс хойш хот руу чиглэсэн хүн амын нягтаршил нэмэгдэж, бүх нийтийг орон сууцжуулах ажил 1960-аад оноос эрчимжсэн байна. Ийнхүү ердөө 60 гаруй жилийн хугацаанд нийслэл хүрээний аж байдал эрс хувирч, өндөр, сүрлэг байшин энд, тэндгүй сүндэрлэжээ. Өдгөө ч хот хаяагаа тэлж, барилга, байгууламж шинээр нэмэгдсээр буй. 2025 оны гуравдугаар улирлын байдлаар Улаанбаатар хотод 360 мянга орчим айлын орон сууц бүртгэлтэй байна. 2030 оныг хүртэл 91 мянга орчим айлын орон сууц шинээр ашиглалтад орохоор хүлээгдэж байгаа аж.
Орон сууц, байшин барилгын тоо ийн үлэмж нэмэгдсэн нь зах зээл дээр эрэлт өндөр байгаатай шууд холбоотой. Орон сууц орох орон төдий бус амьдралын баталгаа, тав тух, нийгмийн байр суурийн илэрхийлэл болсон бөгөөд тансаг, тавтай сууц хүмүүсийн зорилго, мөрөөдлийн тэргүүнд эгнэх болжээ. Энэ хэрээр үнэ ч гаарч буй. Өнгөрөгч арванхоёрдугаар сарын байдлаар орон сууцны үнийн индекс 1.38 болж, өмнөх оны мөн үеэс 12.3 хувиар, өмнөх сараас 0.8 хувиар тус тус өссөн байна. Насжилтаар нь авч үзвэл, шинэ орон сууцны үнэ өмнөх оны мөн үеэс 10.8 хувиар, өмнөх сараас 1.2 хувиар, хуучин орон сууцны үнэ өмнөх оны мөн үеэс 13.6 хувиар, өмнөх сараас 0.8 хувиар тус тус өсжээ. Ийнхүү үл хөдлөхийн үнэ сүүлийн дөрвөн жилийн хугацаанд хамгийн багадаа жил тутамд 10 хувь өссөн байна. Улмаар байрны нэг ам метрийн ханш шинэ, хуучин, байршлаасаа хамааран дунджаар 5 сая төгрөгт хүрээд буй. Орон сууцны үнэ иргэдийн худалдан авах чадварт нийцсэн, хүртээмжтэй байх нь тухайн улсын нийгэм, эдийн засгийн тогтвортой байдал, хөгжлийг тодорхойлох гол үзүүлэлтийн нэг.
Гэвч манайд өрхийн дундаж орлоготой харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн ханш хэтэрхий өндөр байна. Олон улсад орон сууцны үнийн худалдан авах чадварт нийцтэй байдлыг үнэ орлогын харьцаагаар дүгнэдэг. Улмаар өрх орлогынхоо гуравны нэгийг орон сууц худалдан авах эсвэл түрээслэхэд зарцуулж байвал орон сууц нь худалдан авах чадварт нийцтэй, хүртээмжтэй гэж үздэг аж. Харин 4.1-ээс 5 хооронд байвал хүртээмжгүй, 5.1-ээс дээш байгаа тохиолдолд огт хүртээмжгүй гэж ангилдаг. Гэтэл манай улсад энэ хувь 7.8 байна.
Эндээс өрхийн орлоготой харьцуулахад орон сууц худалдаж авах болон түрээслэх төлбөр зохист түвшнээс 2-2.5 дахин их байгаа нь харагдана. Улмаар манайх иргэд нь орон сууц худалдаж авах чадвар муу, орон сууц хүртээмжгүй гэх ангилалд хамаарна. Зохистой түвшинд хүрэхэд орлогоо 2.6 дахин өсөх эсвэл орон сууцны үнэ 2.6 дахин буурах шаардлагатай гэдгийг “Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой эх үүсвэр бүрдүүлэх боломж, арга зам” судалгаанд өгүүлжээ.
Орон сууцны үнэ эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэр дээр тогтоно. Тиймээс эрэлт тогтмол нэмэгдсээр байгаа тул үнэ өсөхөөс аргагүй. Гэхдээ энэ цор ганц учиг биш. Үнийн өсөлтөд нийгэм, эдийн засгийн олон шалтгаан бий. Сүүлийн 10 жилийн хугацаанд нийслэлд баригдсан шинэ, хуучин орон сууцны ханш төгрөгөөр тооцоолоход хоёр дахин нэмэгджээ. Сонирхолтой нь, ам.долларт шилжүүлж тооцоолоход үнэ харин ч буурсан үзүүлэлттэй байна.
Орон сууцны медиан үнэ ам.долларт шилжүүлж үзэхэд, 2013 оноос хойших 10 жилийн хугацаанд 12 хувиар буурчээ.
“Тэнхлэг зууч” компанийн Гүйцэтгэх захирал С.Гантуяа
Улаанбаатар хотын нэг ам метр байрны үнэ 1200 ам.доллартай тэнцэж байгаа. 2012-2013 оны үед 1200 ам.долларын тэнцэж байсан. Тэгэхээр ам.долларын ханштай харьцуулахад байрны үнэ өөрчлөгдөөгүй. Зарим сард бүр бууралттай байгаа. Харин төгрөгөөр харахад, 2012-2013 оны үед 2.2 сая төгрөгөөр борлуулагдаж байсан байрны үнэ одоо 4.3 сая төгрөг болсон. “Тэнхлэг зууч” компанийн тооцооллоор, ойрын таван жилийн хугацаанд шинэ орон сууцны дундаж үнэ буурахгүй. Ирэх таван жилийн хугацаанд 15 орчим хувиар өсөх төлөвтэй байгаа.
Үнийн өсөлт төгрөгийн ханшны сулралтай холбоотой.
Ийнхүү төгрөгийн ханш суларсан нь орон сууцны үнийн өсөлтөд тодорхой нөлөө үзүүлсээр байна. Үүнээс гадна, цар тахлаас хойш барилгын материалын импортын үнэ огцом нэмэгдсэн нь байрны ханш чангарахад тодорхой нөлөө үзүүлж байгааг судлаачид онцолдог. Мөн төрөөс хэрэгжүүлж буй хөнгөлөлттэй зээл ханш хөөрөгдөж буй нэг хөшүүргэ мөн. Манай улс 2013 оноос хойш ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлж эхэлсэн. Түүний дараах жилүүдэд орон сууцны үнэ 15-25 хувиар өссөн байна.
Сүүлийн жилүүдэд ипотекийн зээлийн санхүүжилт саарч, зээл олголт хумигдсан. Гэсэн ч байрны үнэ нэмэгдсээр байгаа юм. Үүний улмаас иргэд байр түрээсэлж амьдрахаас өөрцгүйд хүрч буй. Гэвч энэ сиймхийгээр түрээсийн байрны ханш ч “тэнгэрт хаджээ”. Үндэсний статистикийн хорооноос гаргасан тооцооллоор нэг өрөө байрны түрээсийн дундаж үнэ 1.3 сая төгрөг, хоёр өрөө байрных 1.9 сая төгрөг ба гурван өрөө байрны дундаж ханш 3.06 сая төгрөг байна. Гэтэл иргэдийн дундаж цалин 1.9 сая төгрөг.
“Тэнхлэг зууч” компаниас 2013 оноос хойших түрээсийн үнийн мэдээллийн медиан үзүүлэлтийг авч, үнэ, орлогын харьцааг тооцсон байна. Улмаар өрх нийт зардлынхаа хэдэн хувийг түрээсийн төлбөрт тушааж байгааг тооцоолжээ. Ингэхэд, 2013 онд түрээс, орлогын харьцаа хамгийн өндөр буюу 67 хувьтай гарчээ. Түүнээс хойш ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл хэрэгжиж, түрээсийн үнэ аажмаар буурч, 2016 онд түрээс орлогын харьцаа 34 хувьд хүрэв. Харамсалтай нь, 2017 оноос түрээсийн төлбөр тасралтгүй нэмэгдсээр байгаа юм. 2018 онд түрээсийн медиан үнэ 481 мянган төгрөгөөс 711 мянга болж 40 орчим хувиар нэмэгдэв. Тухайн жил орон сууцны санхүүжилтийн хэмжээ 46 орчим хувиар буурсан байжээ. Одоогоор манай улс түрээсийн төлбөрийн дарамт их гэсэн ангилалд багтаж байгаа юм.
СЭЗИС-ийн бакалаврын сургалт, судалгаа хариуцсан проректор, доктор Б.Мөнхзаяа
Байранд орж чадахгүй байгаа хүмүүс түрээсээр амьдарч байгаа. Түрээсийн үнэ орон сууцны санхүүжилтийн хэмжээтэй асар хамааралтай байдаг. Өрх орлогынхоо 50 хувийг түрээсэнд төлдөг бол дарамт ихтэй, 30-50 хувь бол мэдэгдэхүйц дарамттай, 30 болон түүнээс доош бол хэвийн гэж үздэг. Монголд бараг хэвийн байсан үе бий. Одоо манайд энэ тоо хүртээмжгүй гэдэг ангилалд байна.
Үүсээд буй хүлээлгээс болоод хүмүүс байрандаа орж чадахгүй болохоор түрээсийн байрны үнэ өссөн.
Орон сууц үнэтэй, орчин нөхцөл тааруу, түрээсийн сууц орлогынх нь тал хувийг хуу хамж мэдэх нөхцөлд иргэд амьдарч байна. Энэ хэрээр хандлага ч хувирч хаус, үйлчилгээт орон сууц зэргийн эрэлт нэмэгдэх болжээ. 2024 оны байдлаар хаусны борлуулалт 14 хувь өссөн бөгөөд түрээсийн өгөөж 7.7 хувьд хүрсэн байна. Мөн оны дөрөвдүгээр улирлын байдлаар Улаанбаатарт нийт 5840 айлын хаус төсөл хэрэгжсэний 44 хувь нь ашиглалтад орсон бөгөөд хаусны ам метрийн дундаж үнэ жилийн 2023 оныхоос 11.2 хувь өсөж, 5.23 сая болжээ.
Түүнчлэн манайд шинэ тутам хөгжиж буй нэг талбар бол үйлчилгээт орон сууц юм. Энэ нь зочид буудал шиг үйлчилгээтэй боловч орон сууцны хэлбэрээр богино, дунд эсвэл зарим тохиолдолд урт хугацаанд түрээслэхэд зориулагдсан сууц.
Нийслэлийн хэмжээнд энэ төрлийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг 9 байгууллага бий. 2024 оны байдлаар үйлчилгээт орон сууцны төслүүдийн түрээсийн өгөөж дунджаар 9.6 хувь байжээ. Үүн дотроос “Shangri-la Residence” хамгийн өндөр буюу 12.6 хувьтай гарсан байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл Монгол Улсад тогтмол хөгжиж буй талбар. Хүн нэг бүрийн амьдрал, амьжиргаатай холбоотой энэ салбарт төр бодлогын түвшинд анхаарч, тогтвортой, тооцоотой, зөв бодлого хэрэгжүүлж чадвал нийгэм, эдийн засгийн олон эерэг үр дагавар бий болох боломж бий.
Америкийн эдийн засагч Кэннэт Рожофф, Кармен М.Рэйнхарт нар “This Time is Different: Eight Centuries of Financial Folly” номдоо “АНУ-д 1970 оноос хойш тохиолдож байсан санхүүгийн зах зээлийн хямралуудад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гажуудал, үнийн хөөсрөл чухал нөлөөтэй” гэж өгүүлсэн байдаг. Энэ алдааг давтах эрсдэл манай оронд ч бий болоод байна.
