МИК-ын гүйцэтгэх захирал Б.Гантулгатай ярилцлаа.
Танай байгууллагатай холбоотой асуудал сүүлийн үед олон нийтийн анхаарлын төвд байна. Тэгэхээр, хүмүүсийн сонирхож байгаа асуултуудыг шууд асуугаад явъя. “МИК-ыг ипотекийн зээлийн хүүгээс хувь авдаг, татан буулгахад ямар ч асуудалгүй, харин ч зээлийн хүү буурна” гэсэн ойлголт иргэдийн дунд байна. Тиймээс МИК ер нь хэрхэн байгуулагдсан, орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоонд ямар үүрэгтэй оролцдог байгууллага вэ гэдэг асуултаар ярилцлагаа эхэлье?
Монгол Улсад орон сууцны ипотекийн зээл 2003 онд бий болсон байдаг. Тухайн үед Азийн хөгжлийн банкны хөнгөлөлттэй зээлийн эх үүсвэрийг арилжааны банкуудаар дамжуулан анхны зээлүүдийг олгосон түүхтэй. Энэ төслийн хэрэгжих хугацаа дууссаны дараа арилжааны банкууд үргэлжлүүлсэн ч өөрсдийн хязгаарлагдмал эх үүсвэрээр, зах зээлийн хүүтэй олгож байсан тул хамрах хүрээ бага, иргэдэд ч, барилгын салбарт ч бодит дэмжлэг болж чадахааргүй хэмжээнд байв. 2004 онд Засгийн газрын мөрийн хөтөлбөрт “40 000 айлын орон сууц” хөтөлбөр багтсан ч тэдгээр орон сууцыг хэрхэн борлуулах вэ гэсэн асуултыг араасаа дагуулсан. Тухайн үеийн банкны систем энэ ачааг дангаараа даахааргүй байсан тул Азийн хөгжлийн банк, Дэлхийн банк зэрэг олон улсын байгууллагуудаас техникийн туслалцаа авч, зөвлөхүүдийн хамт олон улсын туршлагыг судалсны эцэст АНУ-ын USAID-ийн зөвлөснөөр ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн тогтолцоог нутагшуулах нь зүйтэй гэж үзсэн нь МИК байгуулагдах шалтгаан болсон юм. Улмаар 2006 оны аравдугаар сард Монголбанк тухайн үед банк санхүүгийн салбарт үйл ажиллагаа явуулж байсан “Анод”, “Голомт”, “Зоос”, “Капитал”, “Капитрон”, “Монгол шуудан”, “Хаан”, “Хасбанк”, “Худалдаа хөгжлийн банк”, “Улаанбаатар хотын банк”-тай хамтран Монголын Ипотекийн Корпораци ХХК-ийг үүсгэн байгуулах гэрээг байгуулсан түүхтэй. МИК одоо энэ ажлыг буюу арилжааны банкуудаас олгогдсон ипотекийн зээлүүдийг нь худалдаж авч, ипотекээр баталгаажсан үнэт цаасыг хоёрдогч зах зээлд борлуулж, арилжааны банкуудыг зээлийн эх үүсвэрээр хангах ажлыг хийж байна. Ингэснээр зээлийн хүртээмж нэмэгдэж, арилжааны банканд ирэх эрсдэл буурч, барилгын компаниудын эргэлт эрчимжин салбарын хөгжил илүү хурдасдаг.
Тэгэхээр МИК бол Монгол Улсад орон сууцны урт хугацаат санхүүжилтийн тогтолцоо бий болгох бодлогын хүрээнд үүсгэн байгуулсан, зайлшгүй байх ёстой дэд бүтэц юм.
Зайлшгүй байх ёстой бүтэц гэж та хэллээ. Тэгвэл хэрвээ МИК байхгүй байсан бол яах байсан бол гээд төсөөлөөд үзье л дээ. МИК байснаараа орон сууц санхүүжилтийн зах зээлийн хөгжилд яг ямар үр дүн бий болгов?
Ипотек ч бай, өөр салбар ч бай санхүүгийн эх үүсвэр гэдэг зүйл их чухал. Эх үүсвэр хязгаарлагдмал нөөц учир дуусдаг. МИК ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн тогтолцоог бий болгож, мөнгөний зах зээл, хөрөнгийн зах зээлийг холбох гүүр болж ажилласнаараа ипотекийн санхүүжилтийн тасралтгүй, тогтвортой, ур удаан хугацаанд үргэлжлэх боломжийг бий болгож байгаа. Орон сууцны урт хугацаатай, найман хувийн хүүтэй санхүүжилт олгогдож эхлэхээс өмнө буюу 2008-2012 онд жилд дунджаар 150 орчим тэрбум төгрөгийг энэ төрлийн зээлд олгож байв. Ипотекийн санхүүжилт хэрвээ энэ хурдаар үргэлжилсэн бол өнөөдөр хамрагдаад байгаа 86 000 өрхийг 2038 онд л хамруулж дуусах байсан. Өөрөөр хэлбэл, МИК-ийг байгуулж, ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн тогтолцоог хөгжүүлснээр Монгол Улс 17 жилийг хожсон. Энэ бол МИК-ийг байгуулсны бодит үр дүн гэж хэлж болно.
Ипотекийн санхүүжилтийн хөтөлбөрийг 2013 онд Монголбанкны эх үүсвэрээр санхүүжүүлж байсан ч 2017 онд ОУВС-гийн өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөрт хамрагдсанаас хойш нэмэлт эх үүсвэр гаргаагүй. Өмнө нь олгосон зээлийн эргэн төлөлтөөс санхүүжигдээд явж байгаа. Тодотгож хэлбэл, хөтөлбөр эхэлсэнээс хойших хугацаанд бондын эргэн төлбөрөөр нийт 1.8 их наяд төгрөгийг Монголбанканд төлсөн бөгөөд энэ хэмжээгээр ипотекийн зээл шинээр гарсан гэж ойлгоно. Эх үүсвэр хязгаарлагдмал ийм үед ипотекийн зээлийг тасралтгүй явуулахын тулд мөнгөний зах зээл, хөрөнгийн зах зээл хоёрыг хооронд нь холбож гүүр маягаар ажилладаг байгууллага зайлшгүй байх шаардлагатай. Өнөөдрийн байдлаар Монголд ийм ажил хийж байгаа аж ахуйн нэгж ганцхан МИК л байна.
“Монголбанкны 1 хувийн хүүтэй эх үүсвэрээр олгогдож байгаа ипотекийн зээлээс МИК 2 хувийг нь авдаг учир арилжааны банкуудаас ипотекийн зээл найман хувийн хүүтэй гарч байна. МИК байхгүй бол зээлийн хүү зургаан хувь байх боломжтой” гэсэн шүүмжлэл хүчтэй өрнөж байна. МИК ипотекийн зээлээс шимтгэл авдаг нь үнэн юм уу?
Иргэнд ипотекийн зээл олгох үйл ажиллагаанд МИК оролцдоггүй тул иргэдээс шимтгэл хураамж авдаггүй. Ипотекийн зээлийн тогтолцоо бол Засгийн газар, Монголбанк, арилжааны банкууд, Санхүүгийн зохицуулах хороо, МИК зэрэг олон оролцогчтой цогц тогтолцоо. Засгийн газар зээлийн журам, шалгуур үзүүлэлтүүдийг тогтоох, Монголбанк эх үүсвэр гаргах, арилжааны банкууд тэр үүсвэрээр нь иргэдэд зээл олгох, МИК олгосон зээлүүдийг худалдаж аваад ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас болгож хоёрдогч зах зээлд борлуулах, СЗХ Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргах эрх олгох, бүртгэх, хяналт тавих гэх мэтээр оролцогч талууд бүгд өөрсдийн гэсэн үүрэгтэй. Дээр хэлсэнчлэн, хүү, хугацаа, урьдчилгаа төлбөр гэх мэт ипотекийн зээлийн шалгуур үзүүлэлтийг Засгийн газар болон Монголбанкнаас тогтоодог. Одоо хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа, 2018 онд Засгийн газраас батлагдсан журамд хүү найман хувь, урьдчилгаа 30 хувь, сарын тэнцүү төлөлттэй байхаар зохицуулсан.
Тийм бол “МИК 2014-2018 онд 246.0 тэрбум төгрөгийн цэвэр ашигтай ажилласан” гэсэн шүүмжлэл хаанаас гарсан хэрэг вэ?
Цэвэр ашиг биш, дээрх жилүүдэд Тусгай зориулалтын компани (ТЗК)-иуд дээр байгуулсан нөөц сангуудад татан төвлөрүүлсэн хөрөнгийн нийлбэр юм. Энэ хөрөнгийг МИК-ийн цэвэр ашиг мэтээр ташаарсан байна лээ. Арилжааны банкуудаас ипотекийн зээл худалдаж авах, үнэт цаас болгож хөрвүүлээд хоёрдогч зах зээлд гаргах нь тодорхой хууль журмын дагуу явдаг үйл ажиллагаа учир зардал гардаг. Бүр тодорхой хэлбэл, зургаан төрлийн зардал гардаг юм. Уншигчдад ойлгомжтой болгохын тулд тодорхой жишээгээр тайлбарлая. МИК групп компанийн аудитлагдсан нэгтгэл тайлан дахь ТЗК-иудын зээлийн багцын хүүгийн орлого 210.4 тэрбум төгрөг байсан. Энэ хүүний орлогоос татварын зардалд 2.4 тэрбум, банкуудын үйлчилгээний шимтгэлд 11.8 тэрбум, үйл ажиллагааны зардалд нийт 1.7 тэрбум, Монголбанк болон Сангийн яамны давуу эрхтэй бондын купоны зардалд 106.0 тэрбум, арилжааны банкуудын эзэмшлийн энгийн бондын купоны зардалд 34.9 тэрбум, хэлцэл эрхлэн гүйцэтгэгчийн шимтгэл 13.4 тэрбум төгрөг тус тус төлсөн. Үлдсэн хөрөнгийг нөөц санд хадгалдаг юм. МИК-иас гаргадаг бонд нь 20-30 жил буюу урт хугацаатай. Энэ хооронд ямар ч эрсдэл үүссэн байсан МИК нь бонд эзэмшигчид буюу Монголбанк, Сангийн яам, арилжааны банкуудад бондын төлбөрийг хуваарийн дагуу шилжүүлэх үүрэгтэй. ТЗК-иуд дээр үүсгэсэн нөөц сан энэ үүргээ биелүүлэх баталгаа юм. Ирээдүйд юу болохыг хэн ч урьдчилан тааж чадахгүй. Жишээ нь, цар тахал гарч хоёр жил үргэлжилнэ гэдгийг хэн ч урьдчилж хараагүй шүү дээ. Энэ хоёр жилд иргэдийн ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулсан ч МИК бонд эзэмшигчдэдээ төлбөрийг нь нөөц сангаас хуваарийн дагуу төлсөн нь Нөөц сангийн ач холбогдлыг харуулсан.
Зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарийн тал дээр бас их шүүмжлэл гардаг. Ипотекийн зээлийн хүүг урьдчилж авдагт иргэд дургүйцдэг. Энэ тал дээр ямар тайлбар хэлэх вэ?
Аливаа бүтээгдэхүүн, үйлчилгээ өөрийн гэсэн өртөгтэй. Хүү бол зээлийн өртөг бөгөөд уг зээлийг авч ашигласныхаа төлөө төлж буй үнэ юм. Иргэдэд сонголт бий. Ипотекийн зээлд хамрагдаад 100 сая төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг одоо авах уу, мөнгө хуримтлуулж байгаад 10 жилийн дараа авах уу гэдэг нь тухайн иргэний сонголт. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ жил ирэх бүр нэмэгдэж байдаг онцлогтой. 10 жилийн дараа тухайн орон сууцны үнэ 150 сая, бүр илүү ч өссөн байх магадлалтай. Зээлд хамрагдсан иргэдийн хувьд яг одоо төлж байгаа зээл үндсэн төлбөрийн харьцаагаар асуудалд хандах нь их. Угтаа ипотекийн зээлийн хөтөлбөр бол Засгийн газраас эрсдэлийг аль болох өөр дээрээ авч, иргэдэдээ ашигтай байлгах, боломж олгох талыг бодолцож, тооцоо судалгааны үндсэн дээр хэрэгжүүлж байгаа зорилтот хөтөлбөр гэдэг талаас нь хандах ёстой юм шиг санагддаг. Өнөөдөр гэхэд ипотекийн зээлийн хүү Монголбанкнаас зарласан бодлогын хүүгээс бага байна. Инфляц жилд 10 орчим хувьтай байдаг гэж үзвэл иргэнд ирэх дарамт жил ирэх тусам багасаж, 20, 30 жилийг бүхэлд нь авч үзвэл иргэнд ашигтай л бууна. Ойролцоогоор 10 жилийн дараа иргэний төлж буй хүү, үндсэн төлбөрийн харьцаа зохистой түвшинд очиж, түүнээс хойш хүүгийн дарамт багасдаг. Есөн жилийн өмнө орон сууцны зээл авч сард 300 000 төгрөгийн эргэн төлөлт хийж байсан иргэд одоо ч 300 000 төгрөгөө төлөөд явж байгаа. МИК бол 20, 30 жил буюу хугацаа дуустал бонд эзэмшигчдийн өмнө хариуцлагаа хэрэгжүүлэх учир эсрэгээрээ байдаг.
Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулахын тулд ер нь яах ёстой вэ?
Эх үүсвэрийн өртөг нь илүү бага байх хэрэгтэй. Механикаар буулгая гэвэл хүүгийн зөрүүнд татаас өгдөг хөтөлбөр байж бас болно. Засгийн газар энэ зардлыг нөхөж олгоно гэсэн үг. Хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнө, банкууд өөрийн эх үүсвэрээр олгож байсан ипотекийн зээлийн хугацаа 7.5 жил, хүү 20-30 хувь байсан нь урт хугацаатай эх үүсвэр байхгүй, өртөг өндөртэй холбоотой байсан. Одоо 16 жил өнгөрчихөөд байхад энэ бэрхшээл хэвээрээ л байна. Энэ нь манай макро эдийн засгийн хөгжил сул байгаатай шууд холбоотой. Хөрөнгийн зах зээл өндөр хөгжсөн орнуудад ипотекийн зээлийн санхүүжүүлэгч нь Тэтгэврийн, Баялгийн, Даатгалын сан гэх мэт том сангууд байдаг жишиг бий. Манайд ийм боломж хараахан бүрдээгүй учир урт хугацааны мөнгө гэдэг ойлголт байхгүй. Сангууд байгуулагдаж, хөрөнгийн менежментийн компанийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулаад эхлэхийн цагт энэ урт хугацааны мөнгө гэдэг юм Монголд бий болно. Санхүүгийн зуучлагчийн хувьд банк угаасаа урт хугацааны зээл олгодог субъект биш шүү дээ. Богино болон дунд хугацааны зээл л олгодог. Урт хугацааны эх үүсвэрийг харин хөрөнгийн зах зээл нь гаргадаг. Санхүүгийн зах зээлийн энэ хоёр баганыг хэт ялгаатай биш байлгаж чадвал их аятайхан болно оо л гэсэн үг.
Засгийн газраас ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг багасгах чиглэл өгсний дагуу журам боловсруулж байгаа гэсэн мэдээлэл байна. Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ буурвал эрэлт нэмэгддэг. Монголбанкнаас нэмэлт эх үүсвэр гаргахгүй, зөвхөн өмнө олгосон зээлийн эргэн төлөлтөөс санхүүжүүлж байгаа одоогийн нөхцөлд өсөн нэмэгдэх хэрэгцээг хэрхэн хангах вэ?
Ер нь бол урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ хэд ч байж болно л доо. Засгийн газраас 20, 10, эсвэл урьдчилгаагүй байхаар журам гаргаад хэрэгжүүлсэн ч болно. Гэхдээ урьдчилгаа багасах тусам иргэнд ирэх өрийн дарамт нэмэгдэнэ. Иргэнд ирэх өрийн дарамт нэмэгдэнэ гэдэг нь нөгөө талд арилжааны банкуудын эрсдэл нэмэгдэнэ гэсэн үг. Арилжааны банкуудаас гаргасан дөрвөн зээл тутмын нэг нь ипотекийн зээл болчихсон өнөөгийн нөхцөлд банкны тогтолцооны эрсдэлийг давхар бодолцож үзэх шаардлагатай. МИК нь ипотекийн журам гаргахад оролцдоггүй учир энэ асуудал манайд нэг их хамаагүй. Засгийн газар тооцоо судалгаагаа хийгээд, хэрэгжүүллээ гэхэд манайх чиг үүргээрээ оролцоод л явна гэсэн үг. Эрэлтийг хангах тухайд, бидэнд эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэх тал дээр гадаад зах зээлээс хөрөнгө босгосон туршлага бий. 2019 онд 300, 2021 онд 250 сая ам.долларыг гадаад зах зээлээс босгож, орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлийг тэлсэн. Энэ хэмжээний ипотекийн зээл олгох боломжийг бүрдүүлсэн гэсэн үг. Эхний бондоо 9.75 хувь, сүүлийнхийг нь 8.85 хувийн хүүтэй босгосон. Загийн газрын баталгаагүй нь зээлийн хүүнд нөлөөлсөн. Хэрвээ баталгаа гаргаж өгсөн бол ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт багтдаггүй 80 ам метрээс дээш талбайтай орон сууцны зээлийн хүүг дорвитой бууруулахад нөлөөлөх байлаа. Ногоон бондыг мөн ипотекийн санхүүжилтийг тэлэх нэг арга зам гэж харж байгаа. Гэхдээ наана нь барилгын материалын үйлдвэрлэлдээ технологийн шинэчлэл хийх ёстой юм. Энэ шинэчлэл нь хүлэмжийн хийг хэр багасгаж байгааг хэмжиж чаддаг байх хэрэгтэй. Түүнчлэн барилгын норм, стандартын дүрэмдээ тодорхой хэмжээний өөрчлөлт оруулах шаардлагатай. Зах зээлд оролцогч бүх тал ямар нэгэн байдлаар ногоон шалгуур үзүүлэлтийг өөрсдийн дүрэм журам, төлөвлөгөөнд оруулснаар ногоон барилга хөгжинө. Ногоон барилгад арилжааны банкууд зээл олгоно. Ингэхдээ энэ барилга ногоон гэдгийг өөрсдөө батлах бус, хөндлөнгийн аудитаар баталгаажуулдаг байх ёстой. Ингэж байж ногоон моргэйж бий болно. Ногоон орон сууц баригдсаны дараа манай компани хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас буюу ногоон бонд гаргах боломжтой.
Таны ярьснаас ипотекийн зээлийн хүү бууруулж, хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд Нийгмийн халамжийн сангуудын менежментийг шинэ түвшинд гаргах, макро эдийн засгаа сайжруулах, хоёрдогч зах зээлд ажилладаг компаниуддаа баталгаа гаргаж өгөх зэрэг нь чухал нөлөөтэй гэж ойлголоо. Ихэнх нь МИК гэхээсээ Засгийн газрын хийх ёстой ажлууд байна?
Ганц компаниас шалтгаалдаггүй, улс орны эдийн засгийн бааз суурь, иргэдийн амьжиргааны түвшин, орлого гээд цогцоороо сайжирч байж илүү хөгждөг цогц тогтолцоо гэж хэлж байгаа юм. Олон улсын байгууллагууд, хөрөнгө оруулагчидтай уулзахад ер нь “Танайх зах зээлийн зарчмаар нь хөгжүүлэх хэрэгтэй, зорилтот бүлэгт чиглүүл, хүүг зохих түвшинд нь аваач” гэж их хэлдэг л дээ. Өнөөдөр Улаанбаатар хотын хүн амын 50 хувь нь гэр хороололд амьдарч байна. Гэтэл арилжааны банкны хүүг даагаад зээл авах орлоготой иргэд хэчнээн байгаа билээ. Тиймээс хөтөлбөрийг цааш нь үргэлжлүүлэх боломж бололцоог хайж илүү сайн ажиллах ёстой гэж боддог. Зөвхөн ипотек, МИК гэлтгүй, ер нь санхүүгийн эх үүсвэрийг тасралтгүй бий болгож байдаг гэдэг утгаараа хоёрдогч зах зээлд ажилладаг компаниуд үүнд чухал үүрэгтэй.