Хэрэгжиж эхэлсэн цагаасаа (2013 он) хойших 12 жилийн хугацаанд нийт 10.1 их наяд төгрөгийн зээлийг 139 мянган өрхөд олгоод буй ипотекийн зээл иргэдийн амьдралын чанарыг дээшлүүлээд зогсохгүй, өөрийн гэсэн өмчтэй болгож буй.

Банкны систем дэх зээлийн бүтээгдэхүүнүүдийн дотор ипотекийн зээл өндөр чанартайд тооцогддог байна. Харамсалтай нь 2025 оны есдүгээр сарын байдлаар ипотекийн зээл авах 4.9 их наяд төгрөгийн шийдвэрлэгдээгүй хүсэлт хуримтлагджээ. Энэ нь нийт 17.4 мянга орчим иргэн ипотекийн зээлийн хүсэлт өгч, банкнууд зээлийг нь судалж байгаа гэсэн үг юм. Хэдэн мянгаараа ийн 1-2 жил зээлээ бүтэхийг хүлээх болсон нь хөнгөлөлттэй хүүтэй санхүүжилтийн эх үүсвэр дутмаг байгаагаас үүдэлтэй. Энэ асуудал 2023 онд л гэхэд ипотекийн зээлийн хүртээмжийн 40 орчим хувиар буурахад нөлөөлсөн. Зээл хүлээж 2 жил болно гэдэг авах гэж байгаа байранд нь ч тэнэг санагдахаар их хугацаа билээ.

Он цагийг элээсэн шалгуур

Нийт 80 хүртэлх мкв байранд, 150 хүртэлх сая төгрөгийн зээл олгоно гэсэн үндсэн, чухал шалгуур өнөөгийн барилгын салбарын үнэтэй огт таарахгүй байна хэмээн шүүмжлэх болсон. 2023.10.02- нд нэг зээлдэгчид олгох орон сууцны зээлийн хэмжээг 150 сая төгрөг болгон нэмэгдүүлсэн. 2022 оны эхний улирлын судалгаагаар шинээр ашиглалтад орж буй орон сууцны мкв-ын үнэ Баянзүрх дүүрэгт хамгийн үнэтэй буюу 3.6 сая байсан бол ипотекийн зээлийн хэмжээг 150 сая төгрөг болон нэмэгдэхтэй зэрэгцэн мкв-ийн үнэ ч дагаж өсөн 2023 оны арван хоёрдугаар сард Сүхбаатар дүүрэгт хамгийн өндөр буюу 4.3 сая төгрөг болсон. Жилийн дотор хуучин орон сууцны үнэ 7 хувиар, шинэ орон сууцных 9.9 хувиар нэмэгдэв.

Тэгэхээр ингэж тэнгэрт хадсан орон сууцны үнийг гүйцэх боломж зорилтот бүлгийнхэнд байхгүй гэсэн үг.

Орон сууцны үнийн худалдан авах чадварт нийцтэй байдлыг медиан үнэ-медиан орлогын харьцаагаар дүгнэдэг ба манай улсын хувьд 2023 оны байдлаар 7.8 гэсэн үзүүлэлттэй гарч байна. Өрхийн орлогын гуравны нэгийг орон сууц худалдан авах эсвэл түрээслэхэд зарцуулж байвал орон сууц нь худалдан авах чадварт нийцтэй гэж олон улсад үздэг бол манай улсад энэ үзүүлэлт 2-2.5 дахин их байгаа нь иргэдийн орлоготой харьцуулахад орон сууц 2-2.5 дахин үнэтэй байгааг харуулж байна.

“Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой эх үүсвэр бүрдүүлэх боломж, арга зам” судалгаа

Тохиромжтой үнэтэй орон сууц гэдэг нь орон сууцны дундаж үнийг иргэдийн жилийн орлогод хуваахад гарах дүн 3 байхыг хэлдэг бол Монголд 7.8 буюу 2.6 дахин өндөр байгаа аж.

Нэг бол орон сууцны үнээ буулгах, үгүй бол хүмүүсийнхээ орлогыг өсгөхөөс өөр сонголтгүй гэж ойлгож болно. Ипотек хэмээн ярьж заншсан “Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөр” (ОСИЗСТТБХ)-ийг хэрэгжүүлснээр иргэдээ орон сууцжуулах гол зорилготой байсан. Энэ хөтөлбөр үүргээ ч чамгүй сайн гүйцэтгэсэн. Харин иргэдийн цаг хугацаа, мөнгөний үнэ цэнийг “залгиж” эсрэгээрээ барилгын салбарынхныг “давраасан” алдаа нь хаана байв?

Нийгмийн бус улс төрийн ашиг харсан шийдвэрүүд

Манай төрийнхний хийж буй аюултай зүйл нь ипотекийн зээлийн нөхцөлүүдээр нь тоглодог буюу өөрчилдөг.

Нэгэн жишээ, ипотекийн зээлийн сарын төлбөр 8 хувь байхад зээлийн сарын төлөлт нь дунджаар 532 мянган төгрөг байсан бол хүүг 6 хувь болгож бууруулахад зээлийн төлөлт буурах ёстой байтал (490 000 төгрөг болох ёстой) эсрэгээрээ 629 000 төгрөг болж нэмэгдсэн. Үүний цаана ердөө л хий хоосон үнийн хөөсрөл явагдаж түүнийх нь төлөөсийг зээлдэгчид үүрэв. Зээлийн хүүг бууруулах, нэг хүнд олгох зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлэхэд барилгын компаниуд мкв тутмынхаа үнийг хөөсрүүлж, үнээ нэмсэн. Тэгэхээр орон сууцны зээлийн нөхцөлөөр тоглох нь наанаа сайхан харагдавч төлж байгаа хүндээ илүү дарамт учруулдаг аж. Ипотекийн зээлийн хүүг 3 хувь болгож бууруулах боломжтой гэсэн яриа ч эдийн засагчдаас бус улстөрчдөөс гарсан л асуудал.

Иргэдэд ирэх санхүүгийн ачааллыг бууруулах зорилготой хүүг 8 хувиас 6 хувь болгосон шийдвэр нь орон сууцны үнэ тогтмол байхад иргэдийн төлбөрийг 8 хувь бууруулах байсан хэдий ч орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлж, үнийг өсгөх замаар иргэдэд ирэх зээлийн төлбөрийн ачааллыг 16 орчим хувиар нэмэгдүүлсэн сөрөг үр дагаврыг бий болгожээ.

“Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой эх үүсвэр бүрдүүлэх боломж, арга зам” судалгаа

Ипотекийн зээл үүргээ гүйцэтгэж иргэдэд ая тухтай, тохилог орон сууцанд амьдрах боломж олгож ирснийг үгүйсгэж болохгүй. Гэхдээ цагийн юм цагтаа гэдэгчлэн “Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөр” (ОСИЗСТТБХ) гэгчээ одоо цэгцэлж, товчхондоо дуусгах цаг нь нэгэнт иржээ. Дуусгах гэхээр орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл огт байхгүй болно гэсэн үг биш харин ч хөтөлбөрийн эхний шатанд үүргээ биелүүлсэн төрийн өөрийн оролцоог халж, зах зээлийнхээ жамаар хөгжих боломжийг нээх нь чухал юм.

СЭЗИС-ийн бакалаврын сургалт, судалгаа хариуцсан проректор, доктор Б.Мөнхзаяа

Санхүүжилт дутмагаас үүссэн урт хугацааны хүлээлт, орон сууцны үнийн хөөснөөс гадна ямар асуудал энэ хөтөлбөр дээр үүсэж байна гэхээр хувь лизинг гэх зүйл гарч ирсэн. Барилгын компани нь өөрөө 6 хувийн хүүтэй зээлээр орон сууцаа зарах болсон. Мкв-ийнх нь үнэ 5 сая. Харин бэлэн мөнгөөр худалдаж авбал 3.5 сая төгрөг. Гэхдээ 5 саяараа хүүгүй лизингээр худалдана, компанийн 6 хувийн зээлээр ав гэдэг. Иргэд 6 хувийн зээлээр авч байна гэдэгтээ баяртай, сэтгэл хангалуун байгаа ч хэрвээ 3.5 саяар нь банкны ердийн зээлээр авах юм бол 5 саяар авснаас хямдхан гэдгийг тооцоолдоггүй. Тэрхүү 6 хувийн хүүтэй лизинг гэж хэлж байгаа нь 23 хувийн өртөгтэй байгааг ойлгодоггүй. Энэ нь өөрөө зах зээлд гажуудал үүсгэж байгаа юм. Барилгын компаниудыг буруутгах нь өрөөсгөл. Худалдаж авч байгаа хүн чинь 6 хувиар, эсвэл хүүгүй авахгүй бол сэтгэл нь ханахгүй байгаа учраас мкв-ийн үнийг үл тоож байгаа нь тэр. Харамсалтай нь бодит өртөг нь арилжааны банкуудын олгож буй энгийн орон сууцны 16 хувийн хүүтэй зээлээс барилгын компаниудынх илүү буюу 23-25 хувийн хүүтэй өгч байгаа учир иргэд эндээс ахиад хохирол амсаж байгаа. Төрийн оролцоогоо ер нь бууруулж, зах зээлийн жам руу нь шилжүүлэх шаардлагатай. Тэгвэл санхүүжилтийн хэмжээ тогтворжиж, барилгын нийлүүлэлт тогтвортой байна, үнийн хий хоосон өсөлт байхгүй болно.

Урт хугацаандаа хэрэгжүүлэх үү, улс төрдөө ашиглах уу?

Цар тахлаас шалтгаалж орлого нь буурсан өрхүүд орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтөө 2020 оны арван хоёрдугаар сарын 1-ээс 2021 оны долоодугаар сарын 1 хүртэл хойшлуулах шийдвэрийг Засгийн газар, Монголбанкнаас гаргасан. Дараа нь, ковидын хууль зургаан сараар сунгагдсантай холбогдуулан зээлийн эргэн төлөлтөд асуудал үүсэж байгаа иргэд ахин зургаан сараар буюу 2021 оны арван хоёрдугаар сарын 31-ийг дуустал ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөө сунгахаар шийдвэрлэсэн. Ипотекийн зээлд хамрагдсан 100 орчим мянган өрхийн талаас илүү хувь зээлийн эргэн төлөлтөө сунгасан мэдээлэл бий. Энэ шийдвэрийн цаана МИК л асуудлыг нь дааж гарсан байдаг. Нийт 2.5 их наяд төгрөгийн 49 499 зээлдэгчийн зээл, хүүгийн төлбөрийг хойшлуулсан. МИК-ийн 2020 оны хоёрдугаар сарын 1-ээс 2022 оны гуравдугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэлх санхүүгийн тайланд дурдсанаар цар тахлын хугацаанд нийт 332.8 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг өөрийн хуримтлуулсан нөөц сангаас гаргасан байна. Үгүй бол улсын төсвөөс гаргаж, энэ нь эргээд иргэдийн халаасанд л гараа дүрэх шийдвэр болох байсан нь гарцаагүй.

Монголбанкны Ерөнхийлөгч асан Н.Золжаргал

Улстөрчид хүү, урьдчилгааг нь багасгаад ипотекээ халамж болгох гэж үзээд яваа нь эрэлт өндөр байгаагийн л шинж. Таны асуусанчлан заримдаа халамжийн чиглэл рүү яваад байгааг ер нь буруу гэж бодож байна. Ипотекийн үндсэн суурь санааг устгаад байна л даа. Ипотекийг халамж гэж ойлгож огт болохгүй.

Олон улсын жишгээр зээлийн хамгийн бага хүү нь инфляцтай ижил, эсвэл бодлогын хүүгээс багагүй байдаг. Харин өнөөдөр манайд хэрэгжиж буй ипотекийн 6 хувийн хүү, инфляциас үүссэн зөрүүг Монголбанкны баланс дээр алдагдал гээд бичээд татвар төлөгчид бүгдээрээ төлж байгаа асуудлыг зогсоох арга нь улстөржсөн, эдийн засгийн сөрөг нөлөөтэй шийдвэрийг алга ташин хүлээн авахгүй байх.

СЭЗИС-ийн бакалаврын сургалт, судалгаа хариуцсан проректор, доктор Б.Мөнхзаяа

Зээлийн хүү бол мөнгөний өртөг юм. Тэр нь инфляц болон бодлогын хүүгээсээ өндөр байхгүй бол зөрүүнээс үүссэн алдагдал нь татвар төлөгчдийн мөнгөөр төлөгддөг ийм тогтолцоо өөрөө алдаа юм. Хөнгөлөлттэй зээл байж болно, гэхдээ зөв чиглүүлэх хэрэгтэй гэдгийг хэлэх хэрэгтэй. Нэмээд хэлэхэд зээл авсан хүмүүсийг бүтцээр нь харахад сонин зүйл байсан нь байргүй хүмүүсийг байртай болгох ёстой байтал байртай хүмүүс нь байраа томруулаад байгаа юм. Байргүй хүмүүс шаардлагыг нь хангахгүй байгаа учраас авч чадахгүй байна. Нөхцөл нь тохиромжгүй байна гэсэн үг.

Урт хугацаандаа алсын хараатай шийдвэр гаргах бус улс төрийн карьертаа оноо авах гэсэн улстөрчдийн популист шийдвэрийн улмаас хэдэн мянгаараа хэдэн жилээр байрны зээл бүтэхийг хүлээн суух хэцүү. Нөгөө талд иргэдийн эдийн засгийн боловсрол тэр хэрээр л муу байна гэсэн үг. Тодруулбал, оны эхэнд арилжааны банкны энгийн орон сууцны зээлээр сонгосон байраа авчихсан бол 70- 80 сая төгрөгөөр бага үнээр, гэхдээ зах зээлийн хүүтэй байртай болох байсан. Ипотекийн бага хүүтэй зээлд хамрагдахыг хүлээснээрээ 1, магадгүй 2 жилийн дараа 70-80 сая төгрөгөөр нэмэгдсэн үнэтэй атлаа өнөөх л байраа авахаар төлбөр нь дүндээ дүн болж байгаа аж.