Хүүгийн шаталсан хувилбар

Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамнаас бага, дунд орлоготой иргэдийг орон сууцаар хангахад шаардагдах хөнгөлөлттэй зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхийн тулд Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журамд өөрчлөлт оруулахаар санал боловсруулжээ.

Ингэхдээ

- 60 хүртэлх мкв талбайн хэмжээтэй байранд 6%

- 61-80 хүртэлх мкв талбайн хэмжээтэй байранд 8%

- 81-100 хүртэлх мкв талбайн хэмжээтэй байранд 10%

гэх мэт төрийн хөнгөлөлттэй зээлийн бүтээгдэхүүнийг иргэдийн орлогын ялгаатай нөхцөл байдалд тохируулан төрөлжүүлэх хувилбар зураад байна.

"Дэлхийн банкнаас өгсөн зөвлөмжийн хүрээнд манай яамнаас судалгаа хийсэн. Өнгөрсөн хугацаанд хэрэгжсэн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт бага болон дунд орлоготой өрх хамрагдсан эсэхийг судалж үзэхэд нийт зээлд хамрагдсан өрхийн 53.9 хувь нь сарын орлого нь 2.5 сая төгрөг хүртэлх орлоготой байна. Тэгэхээр үлдсэн хэсэг нь буюу дунджаас дээш орлоготой өрхүүд үлдсэн зээлийг авсан байгаа нь харагдаж байна. Бага, дунд орлоготой иргэдээ тэргүүн ээлжид орон сууцжуулах нь бидний зорилго учраас журамд өөрчлөлт оруулахаар санал боловсруулсан. Орон сууцны талбайн хэмжээтэй уялдуулж ипотекийн зээлийн хүүгийн шаталсан хувилбарыг хэрэгжүүлснээр зээлийн хүртээмж нэмэгдэж, агаар орчны бохирдол бодитоор буурах боломжтой гэж харж байна."

Дээрх саналаар Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн зээлийн журамд өөрчлөлт оруулах эрх нь Монголбанкны ерөнхийлөгчид бий. Эцэслэн шийдэгдээгүй ч олон нийтэд мэдээлсэн ипотекийн зээлийн хүүгийн өөрчлөлтийн энэ асуудал нийгэмд хүлээлт үүсгэлээ.

Зээлийн хүүг бууруулах нь “шийдэл” биш

Шаталсан хувилбар нь ипотекийн зээлийг хүүг өөрчлөх анхны санаачлага биш. 2016 онд батлагдсан Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журамд хэд хэдэн удаа өөрчилт оруулсан.

- 2020.10.01 Зээлийн хүү найман хувь байсныг зургаа болгон бууруулав.

- 2022.09.27 Зээлдэгч өөрийн эсвэл хамтран зээлдэгчийн өмчлөлд байгаа орон сууцыг барьцаа болгон, шинэ орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг төлж болно.

- 2023.10.02  Орон нутагт орон сууц худалдан авахад зээлийн батлан даалтын сан болон даатгагчаас урьдчилгаа төлбөрт баталгаа, батлан даалт гаргаж болно.

- 2023.10.02 Нэг зээлдэгчид олгох орон сууцны зээлийн хэмжээг 150 сая төгрөг болгон нэмэв.

ээлийн хугацаа, хүү, хэмжээнээс эхлээд өнгөрсөн есөн жилийн хугацаанд Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журамыг олон удаа өөрчилжээ. Тэр дундаа хүү бууруулах нь гарц биш гэдгийг тоо баримт бэлхнээ харуулна. Ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэх, сард төлөх зээлийн дарамтыг бууруулахаар зээлийн хүүг 2020 онд өөрчилсөн. Зээлийн хүү найман хувь байхад зээлдэгчийн дийлэнх хэсэг нь 20-80 сая төгрөгийн зээл авсан, сарын дундаж орлого хоёр сая төгрөг, сард төлөх зээлийн төлбөр 532 мянган төгрөг байсан нь орлогын 30 хувьтай тэнцэж байв. Харин зээлийн хүүг зургаан хувь болгон бууруулснаар орон сууцны үнэ тогтмол өсөж зээлийн сарын төлбөр 617 мянган төгрөгт хүрч, 16 хувиар өсжээ. Зээлийн хүүг бууруулах нь өрхөд ирэх санхүүгийн дарамтыг бууруулсангүй.

"Олон улсад орон сууц худалдан авах чадварын индексийг тооцдог. Орон сууцны медиан үнийг, өрхийн медиан орлоготой харьцуулж тооцдог. Энэ индексээр тооцоход гурав гэж гарвал тухайн орны сууцны үнэ нь өрхийн орлоготой тохиромжтой харьцаатай байна гэж үздэг. Манай улсад энэ үзүүлэлт 7.8 гэж гарч байгааг Дэлхийн банк тооцсон. Тодруулж хэлбэл энэ үзүүлэлт нь манай улсын өрхийн хувьд юу ч идэж, уухгүйгээр бүх орлогоо хуримтлуулаад 7.8 жилийн дараа орон сууц худалдан авах боломжтойг харуулж байгаа юм. Тэгэхээр бид орон сууцны үнэ, өрхийн орлогын харьцаа хэт зөрүүтэй байгаад илүүтэй анхаарах ёстой."

Тогтвортой санхүүжилт

Өнөөдөр ипотекийн зээлийн анхны зорилго гажуудаж, танил тал, арын хаалгатай нь авдаг өндөр босготой зээл болж хувирсан. Ипотекийн зээл авахыг хүссэн иргэдийн банканд материалаа өгөөд хүлээх хугацаа 1-2 жил. Үүнтэй холбоотойгоор нэг их наядыг давсан зээлийн хүлээгдэл банкуудад үүсжээ. 2025 онд Ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд 1.3 их наяд төгрөг зарцуулахаар төлөвлөсөн ч хүлээгдсэн зээлүүдэд л энэ эх үүсвэр хүрэхээр харагдаж байна. Хүрэхгүй ч байж магадгүй. Шинэ орон сууцны нийлүүлэлт, эрэлтээ хангахгүй байгаагаас өнөөдөр хуучин орон сууцны үнэ, шинээсээ илүү өсөж байна. 2024 оны арванхоёрдугаар сарын байдлаар шинэ орон сууцны үнийн жилийн өсөлт 12.6 хувь байгаа бол хуучин орон сууцных 16 хувь байна. Эрэлт, нийлүүлэлтийн зөрүү өндөр байгаа энэ үед зээлийн хүүг бууруулах нь галд тос нэмэхтэй адил. Орон сууцны үнийг улам өсгөх эрсдэлтэй. Иймээс зээлийн хүүг өөрчлөхөөс илүүтэй жил жилийн төсөв дагаж өөрчлөгддөггүй, тогтвортой санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгох нь илүү оновчтой өөрчлөлт гэлтэй.

Ипотекийн зээл анх хэрэгжиж эхэлсэн эхний жилүүдэд буюу 2013-2016 онд 3.7 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэх зээл олгосон бөгөөд тухайн жилүүдэд 84.4 мянган айлын орон сууц ашиглалтад оржээ. Харин 2017-2020 онд зээлийн санхүүжилтийн хэмжээ 804.1 тэрбум төгрөг болж буурахад шинээр ашиглалтад орсон орон сууцны тоо 51.8 мянга болж, дагаж буурчээ. Өнгөрсөн хугацаанд ипотекийн зээлийн санхүүжилт ийнхүү тогтвортой биш байсан нь зах зээлд байрны үнэ нэмэгдэх шалтгаан болсоор. Сүүлийн 10 жилд орон сууцны үнэ хоёр дахин өсжээ.

СЭЗИС-ийн Бакалаврын сургалт, судалгаа хариуцсан проректор Б.Мөнхзаяа

Найман хувиас зургаа болгож, зээлийн хүүг өөрчилж бид үзсэн. Гэхдээ зах зээл дээр зээлийн эрэлт улам нэмэгдэж, байрны үнийн өсөх шалтгаан болсон. Энэ хэрээр орон сууцжуулахаар зорьж байгаа бага, дунд орлоготой иргэдийнх нь зээлд хамрагдахын тулд цуглуулах урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ нэмэгдсээр. Цаашид хүүг чөлөөлж, зах зээлийн нөхцөлтэй орон сууцны ипотекийн зээлийг илүүтэй хөгжүүлж, тогтолцоог тэлэх, бага дунд гэж хязгаарлахгүйгээр чинээлэг өрхүүд ч хамрагдах боломжийг бүрдүүлэх нь санхүүжилт тогтвортой байх нөхцөл болох юм.