Орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнэ сүүлийн хэдэн сард эрс өсжээ. Хотын төвд нэг өрөө байр сарын 700 000-800 000, 2 өрөө байр 900 000-1 300 0000 төгрөгийн түрээстэй байгаа нь Үндэсний статистикийн хорооноос зарласан сарын дундаж цалинтай дүйж, бор зүрхээрээ зүтгэж яваа “жинхэнэ” дундаж цалинтай иргэдийн нэг сарын цалингаас илүү гарсан байна.

Урд хөршийн хилийн дэглэмээс болоод өргөн хэрэглээний бараа бүтээгдэхүүний үнэ төрөл бүр дээрээ нэмэгдэж, иргэд туйлдаж байгаа энэ үед үл хөдлөхийн түрээсийн үнэ нэмэгдсэнээр олон айл өрхийн амьдралын орчин нөхцөл дордоход хүрчээ.

Яг одоо Монголд түрээслэгчид, банк санхүүгийн байгууллага л ямар ч алдагдалгүй ажиллаж байна. Үйлдвэрлэгч, худалдаа эрхлэгчид орлого муутай байгаагаас түрээс, зээлийн эргэн төлөлтөө хийж чадахгүй өрөнд баригдахдаа тулж буй.

Өнөөдөр Монголын эдийн засгийг нуруундаа үүрч байгаа жижиг дунд үйлдвэрлэл, үйлчилгээ эрхлэгчдийн 80-90 хувь нь түрээсийн байранд үйл ажиллагаа явуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн эздийн дарамтад үйл ажиллагаа явуулж байна. Түрээслэгчидтэй уулзах үед “Эзэд түрээсийнхээ үнийг нэмлээ л бол бүтээгдэхүүнийхээ үнийг нэмээд ч хамаагүй тэсч үлдэхийг л боддог” гэдгээ олонх нь хэлж байсан. Өөрөөр хэлбэл, Монголын эдийн засгийн тодорхой хувь нь түрээслүүлэгчдийн шуналаас шалтгаалдаг байна. “Юмны үнэ өсөж байна” гэсэн шалтгаар үнээ нэмэхэд түрээсэлж байгаа аж ахуйн нэгж нь бүтээгдэхүүнийхээ савлагааг багасгаж, иргэдийг давхар залилж байх жишээтэй. “Ченжүүдээс авсан махны кг тутамд 100-200 төгрөг нэмж зардаг” гэж ярих худалдагч ашгаа нууж, ард түмнээ хуурах гэсэндээ биш, түрээслүүлэгч нь үнээ нэмчих вий гэж айсандаа ингэж хэлж байгаагаа учирлаж байлаа. Түрээс хэмээх энэ аалзны тор Монголыг бүхэлд нь хэрж, “дан”, “давхар” түрээслэгч гэх гажиг ойлголт ч гарч ирсэн байна. Байрлал сайтай, үнэ хямдтай газрыг олж түрээслээд өөр хүнд арай үнэтэй хөлсөлснийг нь “давхар түрээслүүлэгч, түрээсэлснийг нь ”давхар түрээслэгч” гэдэг аж. Ийм давхар түрээслэгч болсон азгүйтэн хоногийн хоолоо залгуулна уу гэхээс ашиг хуримтлуулж “томорно” гэсэн номгүй. Харин сүйхээ гаргасан давхар түрээслүүлэгч үнийн зөрөөнөөс сул мөнгө халаасалж суудаг байна. Үйлдвэрлэл, үйлчилгээ явуулж байгаа аж ахуйн нэгж түрээсийн зардлаа бараа үйлчилгээний үнэдээ шингээдэг учир ийм "хувалзнуудын" халаасанд орж байгаа мөнгө үйлчлүүлэгч, худалдан авагчдын тодруулбал бидний халааснаас гарч байна гэсэн үг. Гэхдээ байдлыг өөрчлөх боломжууд бий. Гол нь аль, аль талдаа хохиролгүй, шударга, дундын шийдлийг олох учиртай. Энэ удаа зөвхөн орон сууцны түрээсийг онцолье.

Монголд тогтсон "Үнэ-түрээсийн харьцаа" буруу байна

Үл хөдлөх худалдан авах, түрээслэх харилцаанд "Үнэ-түрээсийн харьцаа" гэдэг чухал ойлголт бий. Тухайн байршил дахь орон сууцны үнэ, түрээсийг харьцуулж, худалдан авах, түрээслэхийн аль нь ашигтай болохыг тооцоолдог үндсэн арга юм. Үнэ-түрээсийн харьцаа буюу Трулиагийн индексийг орон сууцны зах зээл шударга үнэ тогтсон байна уу, эсвэл хөөсөрсөн байна уу гэдгийг тодорхойлох үзүүлэлт болгон ашигладаг.

Түрээсийн үнийн харьцааны томъёо ба тооцоолол

Байрны дундаж үнийг жилийн дундаж түрээсэнд хуваах замаар үнэ, түрээсийн харьцааг тооцоолох ба үнэ, түрээсийн харьцааны томъёог дараах байдлаар гаргана. Тухайн байршил дахь орон сууцны үнийг жилийн түрээсийн үнэд хуваагаад гарсан тоо бол Трулиагийн индекс буюу  Үнэ-түрээсийн харьцаа юм. Гарсан хариу нь 1-ээс 15 байх нь худалдаж авах нь түрээслэхээс хамаагүй дээр гэдгийг харуулах бол 16-20 нь ихэвчлэн худалдаж авахаас түрээслэх нь дээр, 21 ба түүнээс дээш бол түрээслэх нь худалдан авахаас хамаагүй дээр гэдгийг харуулна.

Нийслэлд Трулиагийн индексээр тооцож үзвэл их сонин тоо гарна. Нийслэлийн барилгын ихэнхийг одоо ч бүрдүүлсээр байгаа хуучны хоёр өрөө байрны үнийг ойролцоогоор 120 000 000 төгрөг, түрээслэх дундаж үнийг 800 000 төгрөг гэж бодвол 120 000 000:(800 000х12)=12.5 буюу худалдаж авах нь түрээслэхээс хамаагүй ашигтай гэсэн хариу гарч байна. Хуучны хоёр өрөө байрны ханш 80-100 сая төгрөгийн үнэтэй байсан ч сүүлийн хэдхэн сарын дотор 120 орчим сая төгрөг болж огцом өссөн, нэг үгээр хөөсөрсөн үнэ тогтож байгаа. Гэтэл тэр үнээр нь тооцож үзэхэд Трулиагийн индекс бага гарч байгаа нь түрээсийн үнэ илүү хөөстэй байгааг харуулж байна.

"Хөөс"-ийг хагалах арга байна

Трулиагийн индексийг 20 ба түүнээс дээш байлгах нь өнөөдөр төрийн, нийслэлийн гол зорилт байх ёстой. Дээрх жишээн дээр бодоход сарын түрээсийн үнэ 450-500 мянган төгрөг байж /120 000 000:(500 000х12)=20/ энэ зорилт биелэгдэх юм. Түрээсийн үнийг татварын бодлогоор хязгаарлах боломж бий. Өндөр түрээсээс өндөр татвар авдаг байж болно. Тодорхой байршлуудад Трулиагийн индексийг 20-д барина гээд журамласан ч болохгүй юмгүй.

Хэдэн жилийн өмнө ажлаар АНУ-д очоод байх үед Филадельфийн их сургуульд судлаачаар ажилладаг монгол эмэгтэй “Эндхийн нийгэм дундаж давхаргынхандаа их хатуу. Баячууд нь тэртэй тэргүй яаж ийгээд бага татвар төлөх аргаа олдог бол ядуусаа сайн халамжилдаг, бараг л тэжээчихнэ. Дундаж давхаргынхнаа бол бараг өндийлгөхгүй” гэж ярьж байж билээ.

Ер нь АНУ ч гэлтгүй бүх л улсад дундаж давхаргаа илүү “мөлжиж” амьдардаг. Гэхдээ бас, тийм л учраас дундаж давхаргынхаа эзлэх хувь хэмжээг нэмэгдүүлэхийн тулд тодорхой хэмжээгээр дэмждэг. Өнөөдөр бор зүрхээрээ зүтгээд, татвараа төлөөд ямар ч халамж хишиг хүртэхгүй байгаа хэсэг бүлэг бол түрээслэж амьдардаг айл өрхүүд. Тэд бол жинхэнэ дундаж давхарга бөгөөд татварын дийлэнхийг бүрдүүлдэг хэсэг юм. Тиймээс энэ тал дээр тодорхой шийдэл гаргаж ажиллах шаардлагатай байна. Ингэлээ гээд хувийн өмчид халдсан болохгүй. Зах зээлд тогтсон "хөөс"-ийг хагалах нь угаасаа төрийн үүрэг юм.