Ипоотээк, мөлжлөг, моорог... ба бусад

Мотто: Өөрөө мөнгөгүй болох яах вэ,

Хүн тэсдэг юм. Харин, хүн мөнгөтэй

болохыг харах л үнэхээр хэцүү,

тэвчээрийг ч шалгана даа...

Үндэсний эрх чөлөө ба “өр”

Монголчууд зээлэх дуртай мөртлөө өр, өгцөөг нэг нүдээрээ үздэггүй. Миний үеийнхэнд хувьсгалт түүх заахдаа эрх чөлөөнийхээ төлөө тэмцсэн ард түмэн “өөрт нь зээл өгсөн хятадын пүүсийг дээрэмддэг ба өрийн дансыг(одоонийхоор бол зээлийн гэрээ) шатаадаг” байсныг хэлсэн.

БНМАУ-ын шинэ үеийнхний “Эрх чөлөө”-ний тухай анхны ойлголт өрийг төлөхгүйгээр дуусгах, хүчингүй болгохтой холбогдож байлаа. Социалист нийгэм байгуулаад банкнаас “зээл” өгөхөө больсон учраас ард түмэн эрх чөлөөтэй болсон мэтээр төсөөлөгдөх. Ардын хувьсгалаар “дарлал мөлжлөгийг устгасан” гэдэг нь банкнаас зээл авах боломжгүй болгосноо л хэлээд байх шиг. Харин зээл авах нь буруу гэж нэгэнт заагаагүй учраас хар багаасаа хүнээс юм зээлдэх, өрдөж авахдаа баяр хөөртэй боловч эргүүлж өгөх бүрийд “мөнөөх мөлжлөг” ба “эрх чөлөөний төлөө тэмцэл” санаанд бууна. Заримдаа эрх чөлөөнийхээ төлөө тэмцэж, найзыгаа хятадын пүүсийн нэгэн адил дээрэмдмээр, өрийн дансыг шатаамаар болно. Гэвч дээрмийн хэрэгт орж “Хүүхдийн колони” явахаас баахан айх ба найзад маань угаасаа шатаах өрийн данс ч үгүй.

Энд өгүүлэн буй “Хүүхдийн колони” гэдэг нь насанд хүрээгүйчүүдийн шоронгийн нэр бөгөөд тухайн цаг үеийн сурган хүмүүжүүлэх ухааны “түлхүүр үг”-ийн нэг. Манай үеийнхэн “Ингэвэл хүүхдийн колонид явуулна”, “Чингэвэл, тийш илгээнэ” гэсэн дарамтын дор өссөн гэхэд болно. Ер нь тэр үеийнх багачуудын өмнө:

А. Хүүхдийн колоонд явах

Б. Мал дээр гарах (Хотод бол ТМС-д явуулах)

В. Бусад гэсэн гурван замын бэлчир байсан гэсэн ч болно.

Дашрамд өгүүлэхэд, ТМС гэдэг бол одоогийн МСҮТ бөгөөд ялангуяа Барилгын ТМС-нь нэр муутай гэж жигтэйхэн. Нүүдэлчид учраас хот байгуулалт, бүтээн босголтыг зөнгөөрөө үзэн ядна. Гадуур тэнээд байгаа сахилгагүй хүүхдийг “Чи ч энэ байдлаараа бол шавар нухна л даа” гэж загнаж байвал “Хичээлээ давтахгүй бол барилгын ТМС-ээс өөр сургуульд орж чадахгүй шүү” гэсэн сануулга. Монгол хүн мал өсгөж чадахаа болиод хот байгуулагч болчихвол үндэстний хувьд мөхөх нь байна ! Хот суурин нь нүүх боломжгүй болгодог, түүнчлэн дураараа сэлгэх бэлчээр нутгийг нь үүрд булаан авдагзэргээс үүдэн тийн дургүйцэх болсон буй заа.

Дээр өгүүлсэнчлэн ХХ зууныхныг хүмүүжүүлэхдээ, “Өр, зээлтэй байх нь дарлагдан зовж буйн шинж. Өрийг төлөх ньдарлал мөлжлөгийг хүлээн зөвшөөрсэнтэй адил. Иймээс эрх чөлөөний төлөөнийхээ төлөө тэмцэн өрийг төлөхгүйгээр устгагтун” хэмээн ойлгуулсан атлаа зээл авах нь зөв, буруу эсэхийг огоот хөндөөгүй бөлгөө. Түүхийн “цагаан толбо”-ыг хардлага, таамгаар нөхдөг шиг ойлголтын “хар нүх”-ийг ч гэсэн өөр өөрийн сэжиг, төсөөллөөр орлуулдаг байсан шиг байгаа юм. Манай үеийнхний далд ухамсарт “Зээл бол дайсан этгээдийн зүгээс бидний гэнэн томоогүйг далимдуулан тавьдаг урхи” байж болох ч юм шиг төсөөлөл үлдэж.

Гэхдээ бид зээл авахдаа энэ тухай огт санадаггүй бөгөөд харин өр нэхэгдэхийн цаг л сая сэхээрч, гэнэн томоогүйн харгайгаар урхинд орсноо гэнэт мэдэж, машид бухимдан, эрх чөлөөнийхээ төлөө тэмцэх мэдрэмж төрөх бөлгөө. Эрх чөлөөний төлөө тэмцэнэ гэхээр, өрийг төлөхгүйгээр цэглэх шүү дээ.

Аливаа төрийн бодлогын мөн чанар нь улс үндэстнийхээ араншингийн тусгал байдаг гэдэг. Монгол төрийн дотоод гадаад бодлогод ч гэсэн өрийг төлөхгүйгээр устгах явдал чухал чухал байр эзлэсээр иржээ.

Өр ихдээд ирвэл хувьсгал хийдэг гэх нь хаашаа юм бэ? Гэхдээ л хувьсгалаар шийдсэн чухал асуудлуудын тэргүүн хэсэгт “өрийг устгасан” явдал заавал бичигдэнэ.

Өргөөд сууж байгаад сүүлдээ Хаант Оросын консул болсон А.Миллерээс 1913 оны 12-р сарын 2-ны (11-р сарын 18) өдөр төвдөө илгээсэн нууц цахилгаанд, Гадаад Монголыг Хятадын автономи байдлаар хүлээн зөвшөөрөхөд Монголын Гадаад хэргийн сайд дургүйцсэн нь “Хятадаас бүрмөсөн тусгаарлавал Хятадын пүүсний өрийн төлбөрийг төлөхгүй зогсооно гэсэн Ханда-цин-вангийн итгэл үнэмшилтэй” холбоотой гэж үзэж байгаагаа дурьдаад, Болобаны тооцоолсноор Дайчин Инхан банк Монголчуудаас 1.500.000 рублийн авлагатай ба томоохон өртэй хүмүүсийн жагсаалтад Гэгээн хутагт ба түүний хоёр сайд болох Ханда-чин-ван, Сайн-нойон-хан нар ордог тухай өгүүлжээ.

1911 оны Тусгаар тогтнолоо сэргээх хувьсгалаар шийдсэн “проблем”-уудын нэг нь яахын аргагүй Манжийн Дайчин Инхан банкны өрийг хүчингүй болгосон явдал болж байна.

1911 оны Ардын хувьсгалаар ард түмэндээ барьсан нэг том бол бэлэг бол  Хятадын пүүсэнд тавьсан өрийг нь хүчингүй болгосон явдал гэдгийг бүүр сурах бичигт нь тэмдэглэсэн байгаа.

1990 оны Ардчилсан хувьсгалын үр дүнд Зөвлөлтөд төлөх их өрийг хүчингүй болгов. Наяад оны сүүлчийн байдлаар БНМАУ-ын төсвийн 70 орчим хувийг Зөвлөлтөөс зээлж байсан юм.

Аливаа өрийг төлөхгүйгээр устгахийн төлөө тэмцэл нь эрх чөлөөний тэмцэл үнэхээр мөн юм бол эцсийн эцэст ард түмэндээ эрх чөлөө олгох гэж хийдэг хувьсгалын дүнд өр цайрдаг нь жам ажгуу.

Манай орон ардчилсан нийгэмд орсноос хойш заавал хувьсгал гэлтгүйгээр өрөөс салах “эрх чөлөө” олгодог болсноор барахгүй. Ардчилсан монголын иргэн өр төлж хохирохгүй болоод зогсохгүй, өрөө төлөөгүйгээс үүдсэн зээлдүүлэгч ч хохирохгүй болов. Хуучин ардчилаагүй үед зээл өгсөн байсан Дайчин Инхан банк, Хятадын пүүс, Зөвлөлт энэ тэр хохироод үлдсэн бол одоо тэгэхгүй. Хадгаламжийн хоршоонд мөнгөө өсгөх гэж өгөөд хохирсон иргэн-зээлдүүлэгчдийн хохирлыг хүртэл татвар төлөгчдийн хөрөнгөөр цайруулав. Хэрвээ Дайчин Инхан банк зуун жил тэсээд үлдсэн бол...?

Хамгийн сүүлд Тэтгэврийн зээлийг тэглэж ахмадууддаа эрх чөлөө бэлэглэв үү дээ гэтэл хотын нэг дарга саяхан юу ярьчихваа ? Удаан хугацаанд “ажил эрхлээгүй” иргэдээ шалгаруулаад тэнцсэнд нь “эргэж төлөхгүй зээл” өгнө гэчихвүү, би буруу дуулчихаагүй бол ! Эргэж төлөхгүй зээл гэхээр эрх чөлөөг нь “хавсаргасан” өр байх гээд байна, философи утгаараа.

Моорогт ортлоо хүлээх хариуцлага

Өдгөө “Ипотекийн зээл” хэмээх мөлжлөгийн шинэ хэлбэрийн тухай ярих болж. Үлгэрт итгэх аваас, орон сууцгүй иргэд энэхүү урхинд санаандгүй орчихдог бололтой ба зээлээ төлөх үедээ л “гэнэн цайлганы харгайгаар эрх чөлөөгөө алдсан” болохоо ухаарах мэт бөлгөө. Өвөг дээдсийн үеэс өрөө төлөх муухай (эрх чөлөөгүй болох муухай гэдэг утгаар) л гэж сургаснаас бус зээл авах нь муухай гэж сургаагүй тул тэдний буруу юу байх вэ?

Нарийндаа бол, зах зээлийн ертөнцөд банкинд зээлтэй хүн хүндэтгэл хүлээдэг, учир нь тэрээр төлбөрийн чадвартай, “Үүнийг үзүүлэгч этгээд болбаас мөнгөө байнга арвижуулах арга билэгтэй хүмүүн болой” гэсэн сертификаттай нэгэн. Ийм чадварыг тогтоодог шалгарсан эксперт бол банк.

Банк ихэнхдээ хадгалуулсан мөнгийг зээлдүүлдэг учраас богино хугацаанд эргэн төлөгдөх зээл голлоно. Чамаас хэн нэгэн этгээд “Найздаа 10-30 жилийн хугацаанд увуу цувуу төлөхөөр 1.000.000 төгрөг зээлээч” гэвэл мань хүн мөнгөө аваад л эрх чөлөөнийхээ замаар шуудрах гэж байгаа нь ойлгогдоно.

Ийм учраас банкийг хохироохгүйгээр,бас зээл авсан иргэнийхээ “эрх чөлөөний төлөө тэмцэх” сэдлийг аль болох тойрсон тийм арга сэтгэж, хүн ардаа орон сууцжуулах бодлогын эрэлд мордсон хүн төрөлхтөн Ипотекийн зээлийг сэтгэж.

Жирийн хөдөлмөрч иргэнд тохилог орон сууцтай болох эхний зам нь мөнгөө хурааж байгаад олон жилийн дараа байр худалдаж авах. Хадмындаа хэрүүл уруултай суух, хашаанд гэр барих, боломжтой бол өрөө түрээслэх гэх мэтээр тэсэн амьдарч мөнгөө хураана. Гэтэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх тул хураасан мөнгөтэй уралдаад гүйцэгдэхгүй алга болох нь олонтаа.

Эсрэгээр нь, байрандаа одоо ороод тав тухтай амьдрангаа мөнөө хнасан туршдаа хурааж жоорлох байсан мөнгөөрөө зээлээ төлсөөр амьдрах арга байгаа нь Ипотек. Үлгэрлэвээс, нэг ангийн Дорж, Дулмаа нар 25-насандаа гэрлээд Ипотекийн зээл авч 35-40-тэйдээ төлж дуусгаад “зээл дууссны баяр” хийж найз нөхдөө урьж байв. Доод давхарт нь бас нэг найр болох аж. Сонирхвоос, тэдний паралел ангийн хос болох Доржсүрэн, Дуламсүрэн хоёр мөн л 25-ны жил орж байхдаа хуримлаад, маргаашаас нь мөнгөө хураасаар саяхан тэдний доод талд байр худалдан аваад найр хийсэн нь тэр ажгуу. Доржийн хүүхдүүд пааран халаалттай, паалантай жорлонтой орон сууцанд өссөн бол Доржсүрэнгийнх хадмын хажуу, хашаа гэр дамжин хүүхдээ зутруухан бойжуулжээ. Энэ мэт. (Дашрамд эргэцүүлэхэд, төгрөгийн ханш уналт ба орон сууцны үнийн өсөлтийн байдлыг үнэлэхэд Доржсүрэн, Дуламсүрэн хоёр 10-15 жил цалингаасаа илүүчлэн хураасан мөнгөөрөө байр авч чадах нь юу л бол?)

Гэтэл жилийн 7-8 хувийн хүүтэй мөнгө зээлдүүлээд 10-15 жил хүлээж чадах арилжааны банк байхгүй. Сонгодог утгаараа ийм юм. Нэг талаас банк чиний мөнгийг бага хүүтэй хадгална. Нарийндаа бол чи банкинд мөнгөө хүүтэй зээлдүүлж байгаа хэрэг. Чиний мөнгийг цааш арай өндөр хүүтэй зээлдүүлж дундаас нь ашиг хийнэ. Мөд нэхэж сандаргахгүй баталгаа өгдөг учраас хугацаатай хадгаламжид илүү хүү төлдөг. Монгол ухаанаар харвал “хайран сайхан мөнгийг чинь эргэлдүүлээд аймаар ашиг олж байгаа шударга бус” явдал. Тэр дор нь өөрөө ингэж эргэлдүүлээд банкных шиг ашиг олмоор санагдана уу? Тэгдэг юм даа, гэхдээ амаргүй. Ихэнхдээ “Хадгаламжийн хоршоо”, “Бэлтэс мөрөн”, “хулхи койн”-ы түүхийн хамтран зохиогч-соавтор болоод дуусдаг нигууртай.

Ийм учраас тэр хэмжээний хөрөнгийг өөр мэргэжлийн газар олж зээл гаргадаг. Үүнийг олон улсад Ипотек, Моргейж гэж хоёр янзаар хэлдэг. Манайх ипотекээр нь авсан. Моргейж нь “Моорг” гэдэгтэй адилхан сонсдох тул сэжиглэсэн байх талтай. Үнэхээр ч моорогтой холбоотой, үхэж моорогт ортлоо хүлээх хариуцлагын утгатай хэллэг гэсэн байх шүү. Манайд тэтгэврийн зээлтэн бурхан болбол өр нь гэр бүлд өвлөгддөг билүү, үгүй билүү? Тийм бол мооргоосоо ч төлөөд явах зээл болох гээд байна.

Ипотект амар болоод амаргүй хоёр тал байх аж. Амар нь гэвэл уг зээл үл хөдлөх хөрөнгө буюу орон сууц барьцаалагдсан, баталгаатай төлөгдөх зээл. Амаргүй нь гэвэл маш бага хүүтэй, удаан хугацаатай учраас асар их зээл тарааж байж ашиг олох, манайхны хэлдгээр “самрын бизнес” ажгуу. Улмаар ипотекийн зээлийг нэг удаа тараагаад 10-15 жил хүлээх бус дараа дараагийн айлд үргэлжлүүлэн олгож орон сууцжуулах ёстой. Эндээс “Төрийн орон сууцны бодлого”-д хамаараад явчихна.

Манайд арилжааны банкууд Монгол банктайгаа нийлээд Ипотекийн корпораци буюу МИК-ыг байгуулсан байдаг. Олон орны туршлага судласны эцэст, Малайзын ийм төрлийн корпорацийг баримжаа болгон туршлагаас нь хуваалцсан юм билээ. (Чанцал ч гэлүү, Чагнаа ч бил үү, нэг тийм сонин нэр энүүхэн хэлний үзүүрт эргэлдээд байсан чинь ЧАГАМАС юм билээ)

Зээлийг Ипотек босгох боловч өөрөө шууд зээл олгохгүй. Арилжааны банкууд энэ ажлыг хийнэ. Тэд зээлдэгчийн чансаа, төлөх чадамжийг судлан тогтоохоос эхлээд сар бүрийн эргэн төлөлтийг хариуцна. Ийм чухал ажлыг МИК-т зүгээр хийж өгөхгүй. Яаж ч бодсон хүний өмнөөс том хариуцлага хүлээчихээд зүгээр суух тэнэг хаанаас олдох билээ. За эндээс л өнөө манайхны “ихдэж байна. Бууруул”, “Насаараа төлөөд барахгүй” гэж хэлдэг 8-6 хувийн хүү зарцуулагдаж эхэлнэ. Манайхан л “насаараа” гэж сүртэй нэрлээд байгаа болохоос, 10-15 жилийн дараа амьдралдаа цэг тавина гэж  хориод насны хэн л бодох билээ?

Улмаар, хүүгийн тодорхой хувийг “эрсдлийн фонд” болгож нөөцөлнө. Жишээлэхэд, Ковидын хоёр жилд Ипотекийн зээл төлөлтийг Засгаас зогсоосон. Засаг нэр хүндээ баталгаажуулж, танд ашигтай туссан ч зээл өгсөн тал тэгээгүй. Яасан гэхээр тэд үнэт цаасныхаа хүүг тасралтгүй төлсөн. Засгаас зээлээгүй, өөрсдөө дампдуурчихаагүй үлдсний нууц нь юу вэ? Эрсдлийн санд хуримтлуулсан хөрөнгөнөөсөө түүнийг төлсөн. Юун үнэт цаасны хүү яриад унав гэхээр ийм юм. Байдаг мөнгөө 10-15 жилийн хугацаатай, жилийн 8-6 хувийн хүүтэй тарааж хаячихаад, тэр хүүгээрээ банкны зардал төлөөд, эрсдлийн санд хураагаад, зардлаа нөхөөд үлдснээр нь нэмж зээл өгөх боломжгүй, зарим хүний хэлдгээр тийм “теором байхгүй” бөлгөө.

Ингээд мөнгөө өсгөх буюу яг нарийндаа дараа дараагийн орон сууцгүй айлд өгөх зээлийн сан бүрдүүлэхийн тулд “үнэт цаас” гээчийг гаргана.Бүдүүн хадуухан тайлбарлахад, ойрдоо зарцуулах хэрэгцээгүй их мөнгө хөрөнгийг банкны хадгаламжаас арай илүү ашигтай газарт найдвартай байршуулах арга юм. Үнэт цаас гаргагч түүнийг авсан этгээдэд хүү төлнө. Чиний төлж байгаа ипотекийн зээлийн хүүний тодорхой хувиар тогтмол шагнах болзолтойгоор өөр хүний мөнгийг авч байршуулна гэмээр ч юм уу? Байршуулах ч гэж дээ, дараа дараагийн хүнд зээлдүүлж орон сууцтай болгоод явна гэсэн үг. (Ихээхэн болхи тайлбар тул мэргэжлийн нөхдүүд нэг удаадаа өршөөчихөөрэй, яахав)

Найдвартай төлөгдөж байгаа, хөрөнгөөр барьцаалагдсан эдгээр зээлүүдийг багц болгоод арилжаална. (Чи зээлтэйгээ зарагдаад хаясан, айн?) Жишээлэхэд, даатгалын сангууд ийм үнэт цаас их авдаг юм билээ. Аймаар л гамшиг тохиолдохгүй бол нийтээрээ орон сууцны зээлээ төлөх чадвараа алдана гэж байхгүй. Бас барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгө нь цаанаа байгаа тул их л найдвартай юмны нэг гэсэн. Улмаар, зээлдэгчид төлөлтөө түр зогсоосон ч гэсэн үнэт цаасныхаа хүүг эрсдлийн сангийн эх үүсвэрээс авсаар байна. Гэтэл, манайхан чинь ингэхийн оронд, нийгмийн даатгалаа сангаа арилжааны банкинд байршуулаад тавиад туучихсэн гэдэг билүү, юу билээ ?

Мэдээж зах зээлийн утгаараа МИК бас ашиг олох ёстой. Банкны үйлчилгээний хөлс, эрсдлийн сан, Үнэт цаасны төлбөрт яваад мөнөөх 8 (сүүлд 6 болсон) хувийн хүүний хэд нь МИК-д үлддэгийг мэдэхгүй. Гэхдээ хэд хэдэн удаа гадаадын зах зээлээс хөрөнгө босгоод амжснийг бодоход муулахын аргагүй л яваа бололтой юм.

Дашрамд дурьдахад, 2017 оноос хойшхи ипотекийн зээлийн эх үүсвэр нь бондын эргэн төлөлтөөр хийгдэж байгаа гэж албаны хүмүүс хэлсэн. Өөрөөр хэлбэл, иргэдийн сар бүр хийсэн төлбөрийг цуглуулаад дахин зээл болгоод байна гэсэн үг.

Хэдийгээр, бид өдөр өдрөөр ухаажиж, МИК рүү дайрч ороод зээлийн гэрээгээ шатаах замаар эрх чөлөөнд хүрэхээргүй болсон ч гэсэн Ипотекийн хүүг буулгахыг шаардаж, “Насаараа төлөөд барахгүй” хэмээн гомдоллохоо бол болиогүй байгаа. Жилийн найман хувийн хүү бол миний ойлгосноор энэ чиглэлийн зээл дотроо сонгодог хувилбар бололтой. Одоо зургаа болгосон ба хөдөө орон нутагт 4 болгоно гэсэн үү? Ингэхийн хэрээр хамгийн түрүүн МИК дампуурчихгүйн тулд үнэт цаасны хүүгээ багасгах байх. Үнэт цаасны хүү багасвал түүнийг авах сонирхол буурна. Тэр хэрээр дараа дараагийн зээлдэгчид мөнгө олгох боломж хумигдана. Хүү багасахын хэрээр байхгүй л болно гэсэн үг.

Зээлээ хэдэн жил төлчихөөд харсан чинь үндсэн зээл хорогдоогүй байна гэсэн гомдол бас бишгүй харагддаг. Эхний ээлжинд хүүгээ олж авах нь дараагийн хүнд олгох зээлийн санг хурдан бүрдүүлэх механизмын л нэг юм билээ. Бас зээл авахын тулд байрны үнийн 30 хүртэл хувийг урьдчилан төлүүлдэгт манайхан дургүй. Уул нь та төлбөрийн чадваргүй болоод байрыг чинь зарлаа гэхэд үнийн дүнгийн 30 хувь нь чамд ногдоно л гэсэн үг л дээ.

Эцэст тэмдэглэхэд, бид зээлээ төлөх дургүй нь зээл авахдаа дургүй гэсэн үг биш. Зээл авахын тулд зээлдүүлэгчтэй, зээлдүүлэгч чинь санхүүгийг боломжтой байх нигууртай. Учир иймд олон улсын туршлагаар баталгаажсан Ипотекийн нөхцлийг өөртөө хэт ашигтайгаар өөрчлөх тэмцэл нь зээлдүүлэгчээ дампууруулахад хүргэхийг л санууштай.

Үгүй ээ яахав, дайны эсрэг нэгэн дуунд “Цацрагт хордлого надаар дуусаг ” хэмээн гардаг шиг моргейжийн эсрэг “Ипотекийн зээл надаар дуусаг” гээд үзэж тарж болох л доо.

2023 оны Дөрөвдүгээр сарын 5